固定資産税とは？計算方法と軽減措置

マイホームを買うと毎年4〜6月頃に届く「固定資産税の納税通知書」。

でも、

「いくら払う？」「なぜこんなに高い？」「軽減できる方法はある？」

を、マイホーム所有者なら必ず押さえておきたい内容として整理します。

固定資産税の正体

固定資産税は、「不動産・償却資産の所有に対して市区町村が課す税金」 です。

対象：

1. 土地：宅地、田畑、山林等
2. 家屋：自宅、賃貸住宅、店舗等
3. 償却資産：事業用の機械・設備（個人住宅には関係なし）

毎年1月1日時点の所有者に課税されます。「1月2日に売っても、その年の固定資産税は元の所有者が払う」のがルール。

計算方法

基本式：

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3%（市街化区域のみ）

**標準税率は1.4%**ですが、市区町村により1.5%や1.6%もあります。

「固定資産税評価額」は、市区町村が 3年に1度（評価替え） 決める価格です。土地（宅地）は公示価格の 70%程度 が目安。建物は「今建て直したらいくらか」から古くなった分を引いて決まり、買った値段よりかなり低くなるのが普通です。

※表と下の図は、わかりやすくするために全体をざっくり7割で計算した例です。実際の評価額は土地と建物で別々に決まります。

ここから 軽減措置 が適用されます。

軽減措置（重要）

家を持つ人は必ず押さえておくべき軽減：

住宅用地の特例（土地）

居住用の土地は大幅に減額：

200㎡（約60坪）までは固定資産税が 1/6 に圧縮。普通の戸建て敷地なら全部この対象です。

新築住宅の特例（家屋）

新築から一定期間、税額が半額：

新築直後の数年間は固定資産税が半額になる、というイメージです。

都市計画税の軽減

具体的な負担額シミュレーション

新築一戸建て（土地150㎡・建物100㎡・評価額土地1,200万円/建物1,000万円）の例：

新築3年経過後は建物の軽減が外れて約7万円増、年21万円程度 になります。

家屋の評価額は、なぜ思ったほど下がらないのか

「築30年の家なのに、まだ税金がかかる」という疑問はよく聞きます。理由は評価の仕組みにあります。

家屋の評価額は、「いま同じ建物を新築したらいくらか」（再建築価格）に、古さによる減額（経年減点補正率）を掛けて計算されます。

つまり、築何十年たっても評価額はゼロにならない。「もう価値がないのに課税されている」と感じるのは、この下限があるからです。

もうひとつの理由が 再建築価格が物価とともに上がること。建築資材や人件費が上がると、評価替えのときに「いま建て直すといくらか」の部分が上がります。古くなった分の減額と、物価上昇による増額が相殺されて、評価額がほとんど下がらない——近年はこの現象が実際に起きています。

支払い方法

毎年4〜6月頃に納税通知書が届きます：

1. 一括払い（年1回にまとめて払う。昔は「前納報奨金」で少し戻る市町村が多かったが、今は廃止したところが多い）
2. 4期分割払い（6月・9月・12月・2月など、自治体で異なる）
3. 口座振替（自動引落、おすすめ）
4. クレジットカード払い（手数料あり、ポイントが付く場合は実質お得）
5. コンビニ払い（30万円まで）
6. スマホ決済（PayPay・d払い・au PAY等、対応自治体のみ）

クレジットカード払いは ポイント還元 が手数料を上回るケースがあるので検討の価値ありです。

滞納のリスク

支払いを忘れると重い：

固定資産税が高すぎる時の対応

「明らかに高い」と感じたら：

• 市区町村の税務課に相談 — 評価方法の説明を求められる
• 固定資産課税台帳の閲覧 — 自分の物件の評価額の根拠を確認
• 審査の申出 — 評価額に不服がある場合、3ヶ月以内に固定資産評価審査委員会へ
• 専門家に依頼 — 不動産鑑定士・税理士に試算してもらう

中古住宅で「家屋の評価額が市場価格より高い」というケースが時々あり、減額に成功する事例もあります。

軽減措置を、実際の数字で追う

固定資産税が「思ったより安い」のは、軽減措置が効いているからです。住宅用地の特例が最大のもので、これを知らないと計算が合いません。

つまり、土地の評価額が1,800万円でも、住宅が建っていれば課税されるのは300万円分（6分の1）ということ。効き方が非常に大きい特例です。

建物側にも軽減があります。新築住宅は当初3年間（マンションなど中高層耐火建築物は5年間）、床面積120平方メートルまでの部分の税額が2分の1になります。**「4年目から急に上がった」**という声が多いのは、この期間が終わるためです。

いつ、どうやって払うのか

意外と知られていない実務面をまとめます。

1. その年の1月1日時点の所有者に、1年分が課税される。年の途中で売っても、納税義務者は1月1日の持ち主
2. 4〜6月ごろに納税通知書が届く。市区町村によって時期が違う
3. 年4回の分割が基本。一括払いも選べる（自治体によっては割引なし）
4. 支払い方法は口座振替・コンビニ・スマホ決済・クレジットカードなど。ポイントが付く方法を選ぶ人も多い

都市計画税との違い

両者は混同されがちですが別物：

通知書には両方合算された金額が記載されています。

払えないときにやること

固定資産税は滞納すると延滞金が年9%台まで上がる（2026年）こともあり、放置がいちばん高くつきます。手段はあります。

1. 納付期限の前に市区町村へ相談する。これが最重要。滞納してからでは選べる手が減ります
2. 徴収猶予。災害・病気・事業の廃止など事情があれば、原則1年以内で納付を待ってもらえる制度があります
3. 分割納付の相談。年4回の納期をさらに細かく分けてもらえることがあります
4. 換価の猶予。差押えを一時的に止めてもらう制度

相続した実家をどうするか

固定資産税でいちばん相談が多いのが、住んでいない実家を相続したケースです。選択肢を整理します。

よくある誤解

• 「買った値段に1.4%かかる」→ ✕。基準になるのは固定資産税評価額で、土地なら公示価格のおおむね7割、建物は建築費よりかなり低めに出ます
• 「毎年同じ額」→ ✕。3年に1度の評価替えで見直されます。建物は古くなるほど下がり、土地は周辺の相場で上下します
• 「家を壊せば安くなる」→ ✕。むしろ上がります。住宅が建っている土地は税額が大幅に軽くなる特例があるため、更地にすると軽減が外れて数倍になることがあります
• 「賃貸なら関係ない」→ △。直接は払いませんが、家賃に織り込まれています。大家が負担している税金の原資は家賃です
• 「払えなければ待ってもらえる」→ ✕。滞納すると延滞金がつき、最終的に不動産が差し押さえられます。払えない見込みなら、放置せず先に市区町村へ相談を

評価額に納得できないときは

「近所と比べて高すぎる気がする」と思ったら、確認と不服申立ての手段があります。

1. 縦覧制度を使う。毎年4月ごろ、市区町村で近隣の土地・家屋の評価額を見比べられる期間があります（無料）
2. 課税明細書を確認する。面積や用途が実態と違っていないか。役所の入力ミスは実際にあります
3. 審査の申出をする。納得できなければ、納税通知を受け取った日の翌日から3か月以内に固定資産評価審査委員会へ申し出できます

期限が短いので、通知が届いたら中身を見ずにしまい込まないことが大事です。

家を買う前に、税額を見積もっておく

住宅ローンの返済額だけで予算を組むと、あとで苦しくなります。家を持つと毎年かかる固定費を並べておきます。

つまり、ローン返済とは別に年30万〜50万円は見ておく必要があります。「家賃より月々の返済が安いから買う」という判断が危ういのは、この部分が抜けているからです。

まとめ

• 固定資産税 = 1月1日時点の土地・家屋所有者に市区町村が課す税金
• 計算式は 評価額 × 1.4%（＋市街化区域は都市計画税0.3%）
• 居住用の土地は 1/6（小規模住宅用地） に減額、新築建物は3年（マンションは5年）半額
• 一戸建て新築なら年14万円程度、3年経過後は20〜25万円が目安
• 滞納すると延滞金＋差押えのリスク
• 中古住宅で評価額が市場価格より高い場合は 審査の申出 で減額可能

住宅ローン控除・消費税と並んで、マイホーム持ちが知っておくべき税金です。

詳しくは 総務省 固定資産税 や各市区町村の公式サイトが一次情報源です。評価のしかたは 総務省 固定資産税の概要 で確かめられます（2026年10月14日確認）。